La questione legata all’uso esclusivo di uno o più posti auto condominiali ha tradizionalmente posto una serie di problemi in relazione alla configurabilità di questo diritto in relazione a ogni condomino. D’altronde, accade di frequente che nel corso della “vita condominiale”, alle singole unità di proprietà esclusiva viene riconosciuto o si intende riconoscere, in forza di clausola contenuta nel contratto di cessione o nel regolamento condominiale, il diritto all’uso esclusivo di uno o più posti auto.
I problemi che sorgono dinanzi a queste attribuzione sono numerose, e discendono principalmente dalla corretta configurazione di questo diritto in relazione a quelli che sono gli obiettivi perseguiti dalle parti e in ordine all’applicabilità o meno della disciplina in tema di conformità catastale.
L’uso esclusivo: i suoi obiettivi
Appare evidente che molta parte dell’interpretazione corretta su questo tema dipenda dalle volontà che le parti vogliono conseguire. Molto spesso l’intenzione è quella di riconoscere al singolo proprietario di un’unità condominiale un diritto perpetuo, che sia trasferibile ai propri eredi e agli aventi causa, di usufruire in maniera diretta o indiretta di un determinato posto auto che viene ricavato sull’area comune condominiale. In questo caso, si può giungere al conseguimento di questo obiettivo riconoscendo all’acquirente un diritto reale sul posto auto, considerato che solamente in questo modo si può riconoscere un diritto all’uso esclusivo.
La natura dei parcheggi condominiali
L’art. 1117, comma 1, n. 2, c.c. afferma che sono parti comuni condominiali le aree che vengono destinate a parcheggio. Si tratta, in buona sostanza, di parti condominiali “facoltative”, poiché sono strumentali ad un miglior utilizzo del condominio e dei servizi offerti, e non certo “obbligatorie”.
Da quanto sopra ne deriva che la nascita di un condominio non presuppone per forza la presenza di un’area destinata a parcheggio, e che non è affatto detto che un’eventuale area scoperta, adibita a parcheggio, debba considerarsi necessariamente parte comune ex art. 1117 (ciò può essere escluso dal titolo). Ulteriormente, non è scontato che un’eventuale area scoperta di pertinenza di un edificio condominiale debba considerarsi comunque area destinata a parcheggio, rientrante nell’ambito di applicazione dell’art. 1117, comma 1, n. 2, c.c., perché a rilevare sarà la destinazione impressa all’area medesima dal titolo o dal regolamento di condominio, con quest’ultima che probabilmente è la sede più appropriata ove specificare la destinazione di tutte le porzioni comuni che non costituiscano “parti comuni necessarie” (fermo restando che una destinazione impressa inizialmente dal titolo o dal regolamento di condominio può essere sempre modificata).
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